Ascendas REIT(A17U.SGX) 发布了1H2020报告,先看财务数据:

  • Revenue上升14.6%,1H2020为SGD521.2mil,1H2019为SGD454.7mil
  • Net property income上升11.2%,1H2020为SGD388mil,1H2019为SGD349.1mil
  • distribution per unit下滑10.8%,1H2020为7.27cent(SGD)per unit,1H2019为8.153cent(SGD)per unit

Ascendas 宣布派发股息7.27cent(SGD)per unit,Ex-date 30/7/2020,payment date 27/8/2020。

occupancy rate保持在91.5% (31 March 2020: 91.7%),2Q2020 期满租金调整(rental reversion)为5.4%。平均租金期满期限(weighted average lease expire)为3.9年,至2020财政年,尚有8.2%(base on gross revenue)的租约期满。

Revenue & net property income的上升来自于Dec2019完成收购,28间位于美国的28间business park & 2间新加坡business park的贡献。同时在1Q2020,ascendas也以SGD125.3mi售出3间非核心产业(Wisma Gulab, 202 KB and No. 25 Changi South Street 1)间少部分Revenue。同时Ascendas也给予受影响的租户rental rebate,细节如下:

  1. 新加坡rental rebate高达SGD20mil
  2. 澳洲rental rebate & rental waiver高达SGD0.6mil
  3. 美国rental rebate高达USD10,000

可以看到的是,其实Ascendas REIT给予的rental rebate相当有限,只占总revenue的不到4%。

去年为了收购美国产业,通过附加股集资的后果是股权的稀释,虽然Revenue & Net property income 大幅上升,distribution per unit却下滑了10.8%。而去年发行的right issue给予17%的折扣,稀化程度高,同时,收购产业的acquisition fee 100%以unit支付,进一步稀化股息。

同时,通过right issue新购入business park net property income yield低,1H2020 net property income yield 6% 对比FY2019为6.3%。若ascendas保持6.3%的net property income yield,这季度的股息将提升0.5cent(SGD)per unit。

通过17% discount right issue,花大钱买低yield产业,distritbution 能不跌吗?

对于未来展望:

  • 建筑工程进行中,254 wellington road,估值SGD104.4mil,预计3Q2020完工
  • Grab 总部工程,估值SGD181.2mil,预计2Q2021完工
  • 产业再发展工程,Ubix,总值SGD35mil,预计4Q2021完工
  • 产业再发展工程,Iquest,总值SGD84.3mil,预计1Q2023完工
  • 进行5项AEI,总值为SGD26mil,分别为(1)aperia,(2)52&53 serangoon north avenue 4,(3)At 21 Changi South Avenue 2, (4)No. 100 and No. 108 Wickham Street in Brisbane, (5)No. 197-201 Coward Street in Sydney。
  • SGD21.1mil收购澳洲产业Lot 7, Kiora Crescent,预计2Q2021完成

对于下一个2H2020预测,完成收购Galaxis后,加上254 wellington road工程完工后,在加上这季度给予的rental rebate,预测Ascendas的DPU为7.6cent(SGD)per unit。同时必须强调的是,ascendas仍未重组债务,预计重组后可录得更低的贷款利息。

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