这篇分析问存在分析上的偏差,
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Ytlreit (5109.KLSE) 4Q2020 季度报告,先看财务数据:

  • revenue下滑41.2%,4Q2019 为 RM118.7mil,4Q2020为RM69.8mil
  • net property income下滑26.5%,4Q2019 为 RM60.3mil,4Q2020为RM44.3mil
  • distributable income下滑24.5%,4Q2019 为 RM35.7mil,4Q2020为RM27mil
  • distributable income per unit 4Q2019为2.09cent(RM)per unit,4Q2020为1.58cent(RM)per unit

Ytlreit宣布派发股息2.8373cent(RM)per unit,ex-date 13 Aug 2020,payment date 28 Aug 2020

别误会了,这股息是包括上季度,也就是3Q2020 (Jan 2020 – Mar 2020)的股息,3Q2020的distributable income per unit为2cent(RM)per unit,加上这季度的distributable income per unit 1.58cent(RM)per unit,2H2020的总distributable income per unit为 3.58cent(RM)per unit。过往Ytlreit总派发100%的distributable income,相信现在是covid 19的缘故,保留了0.75cent(RM)per unit的资金。

再次提醒,malaysia & japan 产业以master lease出租,ytlreit并没有给予相关公司rental rebate,反之master lease的revenue从4Q2019的RM40.6mil上升至4Q2020的RM42.5mil,

以hotel方式经营的澳洲产业,revenue从4Q2020的RM78mil下滑至4Q2020的27.3mil,跌幅65%。澳洲产业2020全年occupancy rate为73.1%(2019:84.9%),这是YTLREIT史上最低的occupancy rate,虽然看似下滑幅度不多,其实2020全财政年包含了covid 19爆发前Jun 2019 – Mar 2020收益,相信单单4Q2020的occupancy rate应该相当低,奈何ytlreit没有给予单独4Q2020 occupancy rate 数据。

虽然这季度澳洲产业revenue跌幅65%,可是还是保持positive net property income RM4.6mil,背后的原因是property operating expenses 大幅下滑56%至RM25mil (2019年RM58.4mil),同时adminstration expenses也下滑了47%至RM1.9mil(2019年RM3.6mil )不得不佩服Ytlreit的成本管理。

澳洲产业估值大幅下滑,总计下滑了RM152.3mil,加上日本产业下滑RM18.2mil,造成NAV per unit大幅下滑至RM1.5 (2019: RM1.6),gearing ratio提升至43.49%(2019:41.38%)

在接下来的2021财政年,ytlreit没有任何债务期满,迟至2022年,才会有RM75mil的债务期满,短期内没任何债务风险。

Ytlreit需要迟至2023年,才有1间产业,也就是JW MARRIOTT HOTEL KUALA LUMPUR的master lease期满,占Ytlreit net property income 12%,所以短期内master lease收益稳健。

未来展望方面,马来西亚的酒店在RMCO,也就是9th Jun 2020后,准许跨州旅游,日本则在19th Jun 2020后准许国内旅游,预计游客将增加,奈何malaysia & japan的产业都以master lease出租。以hotel方式管理的澳洲产业,季度报告提及,澳洲政府正解除国内旅游禁令,预计国内游客增加。

必须注意的是,Ytlreit的债务仍未重组,以目前的高Gearing ratio若重组后预计可节省不少利息。

对于下季度的预测,相信YTLREIT不会面临比4Q2020更艰巨的挑战,理应可以保持这季度的收益,预计Distribution per unit为1.58cent(RM)per unit,别忘了,Ytlreit尚有0.75cent(RM)per unit尚未派发。

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