ESR REIT  (J91U.SGX) 发布了1H2020 报告,先看财务数据

财务数据,对比1H2019同期:

  • 1H2020 Revenue下滑11.5%,从SGD128.6mil下滑至SGD113.8mil,值得注意的是1Q2020为SGD57.8mil,所以说2Q2020的revenue为SGD56mil,相比1Q下滑SGD2mil
  • 1H2020 Net property income下滑16.8%,从SGD96.4mil下滑至SGD80.2mil,值得注意的是1Q2020为SGD41mil,所以说2Q2020的net property income为SGD39.2mil,相比1Q下滑SGD1.8mil
  • distribution income per unit下滑42.2%,从2.011cent(SGD)per unit,下滑至1.162cent(SGD)per unit,1Q distribution income per unit 为0.5cent(SGD)per unit,2Q 股息为0.662cent,比1Q高的原因为ESR-REIT在1Q保留了SGD7mil distributable income,相等于0.197cent(SGD)per unit,所以2Q的distribution per unit实际上比1Q低。

宣布派息0.662cent,EX-DATE 24TH JUL 2020, PAYMENT DATE 17 SEPT 2020,同时宣布将实行股息再投资计划,详情会再发布。

ESR-REIT对于net property income以及DPU的下滑归咎于

  • 改变产业出租方式,从master lease改为multi tenant,导致费用增加
  • 租户减少出租空间,或不续约
  • 公司给予SGD4.6mil的租金回扣
  • SGD7mil distributable income 在1Q2020被保留
  • 没派发distribution from other gain,也就是出售产业所得,去年同期大约0.183cent per unit(1季度0.0915cent per unit)为distribution from other gain根据REIT-Tirement的计算还有大约SGD13.7mil仍未派发

在net property income下滑的当儿,occupany rate却从1Q 90.5% 上升至2Q 91.1%,文告显示有些租客会在3Q2020才迁入,可能这是occupancy rate上升,net property income下滑的原因吧。同时公司录得85.7% retention rate,可惜的是rental reversion 却录得 negative 4.3%。宣布成功出租1.92mil square foot空间。

报告显示产业估值(property valuation)下滑SGD46.68mil,导致gearing ratio上升,nav per unit下滑。

ALL IN COST OF DEBT由于利息的下滑,从3.92%下滑至3.54%,仍未反映在1H2020报告。根据近期ESR-REIT与Sabana REIT合并的文告,合并后sabana REIT的贷款将以全新ALL IN COST OF DEBT为2.5%的贷款取代,相信ESR-REIT会加快脚步重组自身内部贷款以节省Borrowing cost。

对于3Q2020 DPU预测,2020财政年尚有8.8%租约期满,若预算85.7% retention rate加上negative 4.3%的rental reversion,减去borrowing cost的节省,预计Distribution per unit为0.68cent(SGD)per unit,比2Q2020高。

未来展望方面,公司目前进行两项产业增值工程,翻新UE BizHub EAST以及扩建7000 Ang Mo Kio Avenue,增加270,000 square feet出租空间,1H2020报告,只字未提,相信正在进行中。

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