16/7/2020,Esr REIT (J91U.SGX) 宣布与 Sabana REIT (M1GU.SGX) 合并,这是续Esr REIT在2018年收购Viva Industrial Trust后,再一次的合并。

合并的方法是发行新股,用以收购Sabana REIT,每股Sabana REIT unit 将获得 0.94股Esr REIT。预计在Nov 2020完成,届时,Sabana REIT将被退市,成为Esr REIT的子公司。

合并后,ESR REIT将持有75间产业,保持第5大工业产托(以产业估值计算),距离第4大产托mapletree industrial trust,只差SGD1.4bil。

ESR reit将移除sabana REIT shariah compliance 限制,更灵活招揽租客。同时将重组(refinance) sabana reit目前的大约SGD300mil债务,根据合并建议书,重组后,贷款利息从3.8%下滑至2.5%

当然,合并需要获得双方(ESR REIT & Sabana REIT)股东投票获准,方能成行。

合并带来多项好处包括:

  • 股息将增加,Esr reit股息预计增加3%,Sabana REIT转换后预计10%增长
  • Nav per unit上升
  • sabana reit旗下的high specs industrial building 以及 logistics / warehouse 比重增加,分别从16% & 23% 增加至 26% & 25%,反之General industrial比重大幅下滑,从32% 下滑至 27%
  • 租户数量增加,减少对首10大租户依赖(从31%下滑25%)
  • 节省营运开支
  • 更大贷款谈判权

建议书上提及ESR reit 股息将增加3%令我相当不解,毕竟Sabana REIT表现略为逊色,在股权被稀释下,竟还预测3%增长。

要知道REITs最大的支出,manager fee,property expenses,finance cost都不能通过合并实现大数额节省。唯一合理的是如重组Sabana REIT债务般重组ESR reit债务,方能实现大数额节省。

可是想当年ESR reit合并viva industry trust 后,确实实现了股息增长。

接下来看看ESR REIT是否真的能 1 + 1 = 3了。

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