Mapletree Com Trust (N2IU.SGX) 2011年sept上市新加坡股市交易所,是以新加坡产业为重心的产业信托,在2019年sept成为STI指数股。根据19/20财政年反映,Mapletree Com Trust的平均租约期限为2.6年,occupancy rate保持在98.7%

目前持有5间产业,都位于新加坡,细节如下:

  1. VIVOCITY,新加坡最大的购物中心,估值为SGD3.26bil,贡献39.3% revenue,目前occupany rate 99.7%
  2. MAPLETREE BUSINESS CITY,office & business park,估值为SGD3.6bil,贡献41.7% revenue,目前occupany rate 99.35%
  3. PSA BUILDING,office,估值SGD791mil,贡献9.34% revenue,目前occupany rate 92.7%
  4. MAPLETREE ANSON,office,估值SGD762mil,贡献5.94% revenue,目前occupany rate 100%
  5. BANK OF AMERICA MERRILL LYNCH HARBOURFRONT,office,估值SGD347mil,贡献3.74% revenue,目前occupany rate 100%

再来看过去3年表现:

  • Revenue连续三年上升,17/18年SGD433mil,18/19年SGD443.9mil,19/20年SGD482.8mil
  • net property income连续三年上升,17/18年SGD338.8mil,18/19年SGD347.6mil,19/20年SGD377.9mil
  • distribution per unit则是有起有落,17/18年9.04cent(SGD) per unit,18/19年9.14cent(SGD) per unit,19/20年8cent(SGD) per unit

在19/20财政年,Mapletree Com Trust收购MAPLETREE BUSINESS CITY II,收购价为SGD1.55bil,在1 Nov 2020完成收购。为了集资完成收购,MAPLETREE BUSINESS CITY II 分别通过 private placement 以及 preferential offering 发行新股,最终分别增加了200.9 million & 205.6 million 新股。

Revenue以及net property income的上升得以于行收购的MAPLETREE BUSINESS CITY II,它来的正是时候,弥补了Vivocity由于covid 19的冲击,Mapletree Com Trust 给予VIVOCITY 零售租客租金回扣(rental rebate),在FEB 2020给予SGD8.8mil,Mar 2020 给予 SGD18mil。

除了rental rebate外,Mapletree Com Trust在4QFY19/20保留了SGD43.7 million的distributable income,最终股息只有0.91cent (SGD) per unit,对比去年同季度2.31cent(SGD) per unit,下滑了60%。若没有保留的话,distributable income per unit理应是2.23cent(SGD) per unit,还是比去年同期少0.08cent(SGD) per unit。

由于新加坡迟至 7 April 2020才宣布 circuit breaker measures 所以年报也提及 apr 2020所有非必要性零售租户将豁免所有租金,可是并未提及5月如何应对,circuit breaker 却是直至jun 2020才结束。

下个季度预测,若vivocity的revenue下滑一半,预计distributable income per unit只有区区1.59cent (SGD) per unit。

同时,FY20/21,占revenue 18.8%的租约即将期满,再为mapletree commercial trust增添一些不确定性。

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