REIT 要筹集资金,除了贷款或perpetual note,就是发行新股,而REIT一般上用3种方式发行新股

1.Private placement – 就是私自配售新股,一般上只给予机构投资者,用于发行不超过总股数10%的新股。同时给予股价折扣不多,一般上介于10% 。小股东不能也无需认购
2.Preferential offer – 类似于private placement, 可是却是给予所有股东,小股东可以选择认购与否,给予的折扣不多,介于10%
3.Right issue – 给予所有股东的权利认购新股,一般上股价折扣高,用于发行超过10%总股数新股。若不选择认购,可以在公开市场出售。

这三者都会稀释股息distribution per unit。试想想,若目前产托distributable in come 为 RM1,000 股数 1,000 unit,股息就是RM1

可是若发行额外的1,000 unit 新股,变成 RM1,000/2000unit ,股息变成 RM0.50

可是相比Private issue 与 preferential offer,right issue稀释程度更高,原因是right issue 给予更大的折扣。

例如,现在REIT 股价 RM1, 通过private issue & preferential offer 筹集新股,发行价RM0.95,只需要发行1,052新股。right issue 由于高折扣,若发行价享有50% 折扣,发行价RM0.50,那么需要发行2,000 新股。

Right issue, private placement, preferential offer不一定是坏事,在REIT 股息一定会被稀释的前提下,只要集资的目的为提高收入,如收购产业,这会带来正面的影响。

当然若用于收购垃圾产业,则好比把钱丢下海。