Twrreit (5111.KLSE) 全名tower reit, 2006年上市于大马股市交易所,是以office为主的产托,目前旗下只有两间产业MENARA HLA以及Plaza Zurich。property sponsor是Hong leong group/guoco group。有趣的是,Twrreit只有0.01% gearing ratio,或相等于RM100,000的贷款,可以说是净现金公司。

2009-2013是twrreit最好的时候,股息都超过10cent(RM),老一些的产托投资者应该不会对Twrreit陌生。之后由于klang valley office供应增加,导致occupancy rate下滑,股息越来越少。

目前只持有两间产业,分别为:

  • Menara HLA位于KL市中心的office,市值RM342mil,目前occupancy rate 34%
  • Plaza Zurich位于KL bukit damansara的office,市值RM220mil,occupancy rate 64%

先看看过去三年的表现:

必须注意的是2019年报反映的是2018年jan至2019年Jun,18个月的表现,这是由于twrreit把财政年从Dec改为Jun。所以对比2017反映的是12个月的数据,请读者多加留意。

  • revenue RM44mil反映18个月的营收,为了对比上的正确,我们将其调整为12个月平均adjusted revenue RM29.3mil,对比2017年RM32.4mil,2016年RM36.5mil,连续3年下挫,幅度 -19.72%
  • 2019 adjusted net property income RM17.75mil,2017年RM20.4mil,2016年RM24.6mil,3年跌幅 -27.8%
  • 2019 adjusted distribution income 5.35cent(RM),2017年6cent(RM),2016年6.93cent(RM)
  • NAV微微下滑RM0.02

数据反映Twrreit收入面对严峻挑战,revenue,net property income 连载3个财政年下滑,幸好Twrreit为纯现金公司,没缴付贷款压力。

Plaza Zurich将会进行翻新工程,预计花费RM11mil,在底层大厅加入更多饮食&meeting space,由于距离Semanthan MRT station只是3分钟步行距离,管理层已经提交提案给市政厅,建造有盖人行道通往MRT。

至于Menara HLA,迎合工业4.0以及数码经济发展,管理层决定重新定位为HLX,由guocoland (malaysia) berhad子公司与MDEC(malaysia digital economy corporation sdn. bhd.) 合作,成为集合创新企业发展,成长,合作中心。主打共享办公室,电子游戏学院等等。预计64%的总出租面积将翻新增值,预计2020年尾完工。

必须留意的是,2020年twrreit将有19%(net lettable are %)的租约到期,有可能进一步下挫。

Twrreit的净现金status将在2020年结束,因为2020年3月建议以RM242mil收购Menara Guoco,预计2020年第三季度完成收购。

Menara Guoco高19层,位于Damansara City, Damansara height,KL,2015建成,建筑成本为RM165mil。目前的ocucpany rate为97.1%,预计可为Twrreit带来RM16.9mil net realised profit,同时由于透过贷款购买,估计利息支出为RM15.6mil,收购产业得支付RM1.1mil额外management fee,最后所剩无几。届时总产业估值(investment property valuation) 将提升42.3%至RM814.3mil,gearing ratio提升至29.7%

收购Menara Guoco不会对2020年带来巨大成长,预计股息会增加0.1cent(RM),必须等待租金调整后,才能带来正面成长,然而未来的事,谁也说不准。

更多有关Twrreit的详情,当然关注它的专页Link text

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