Sunreit (5176.KLSE) 29jun2020,发布了3项建议,所有建议都必须获得股东支持方能成行,细节如下:

  1. 以RM450mil收购THE PINNACLE SUNWAY
  2. 以private placement集资RM710mil
  3. 建议DISTRIBUTION REINVESTMENT SCHEME,也就是股息再投资计划,这是sunreit第一次的股息再投资

这数项建议看似风马牛不相及,事实上,它们是有关联的,先谈谈

  • 建议1 – 以RM450mil收购THE PINNACLE SUNWAY,文告披露,目前THE PINNACLE SUNWAY occupancy rate 100%,Gross annual rental RM36.4mil,相等于revenue yield 8.08% ,根据3Q2020季度报告,虽然sunreit office average revenue yield 为8.92%,可是overall average revenue yield 只有7%,THE PINNACLE SUNWAY将带来正面回馈。
  • 建议2 – 以private placement集资RM710mil,目前建议分配RM405mil用于收购THE PINNACLE SUNWAY,Rm295.3mil用以Sunway Carnival Mall扩建工程费用,以及RM9.7mil为private placement 费用。收购就不再多说了,Sunway Carnival Mall的第一阶段扩建工程预计2021年完工,预计将增加350,000 square feet可出租空间。
  • 建议3 – DISTRIBUTION REINVESTMENT SCHEME,也就是股息再投资计划,这是Sunreit资本管理的方法,股东可待细节发布后,再决定是否参与。

必须给予sunreit肯定的是,由于private placment 后unit的增加会稀化股息,sunreit将在private placement 前宣布派发股息,以3Q2020季度报告来看,distributable income per unit为2.078cent (RM) per unit,若派发至少90%计算,来临的股息至少为1.87cent(RM) per unit

估计THE PINNACLE SUNWAY将在1Q2021(jun-sept 2020)才能完成收购,估计能带来RM26.8mil的额外annual distributable income,收购一次性费用RM2.2mil。

可是private placement将提前在4Q2020(mar-jun 2020)完成,若以股价RM1.60计算,sunreit需要发行452,200,000 新unit才能筹集RM709mil。同时别忘了DISTRIBUTION REINVESTMENT SCHEME 也将增加unit,来临的股息,如果一半的投资者接受100%以股代息的话(来临distributable income RM61mil的一般),将额外增加19,127,500 unit。

对于4Q2020(mar-jun 2020)预测,早前我的预测为 0.696 cent(RM) per unit(old post click here),若加上新增Unit,将稀化至0.6 cent(RM) per unit,基本上下季度不用期望会有股息。

至于下下季度1Q2021(jun-sept 2020)预测,完成收购THE PINNACLE SUNWAY,若sunreit回复至3Q2020业绩水平,估计股息为1.89cent(RM) per unit。

未来的转折点在Sunway Carnival Mall扩建工程完成后,才会看到曙光,第一阶段的扩建工程将在2021完工,增加可出租面积350,000 square feet,预计完成后,quarter distributable income per unit有望提升0.23cent(RM) per unit,季度股息2.12cent(RM) per unit。若要回到高峰2.4x cent(RM) per unit,则需要各产业全面恢复了。

题外话,没什么投资者会在这时候通过private placement投资sunreit吧,估计都是sponsor – sunway自己注资,虽然出售产业获利Rm450mil,private placement注资RM710mil,sunway必须额外吐出RM260mil,显示出sunway对于sunreit的高度信心,以及sunway对sunreit的照顾。

否则sunreit可以通过贷款完成RM710mil的融资,代价是把gearing ratio提升至46.7%,或是发行perpetual note,以更高的利息为代价融资,可是sunway选择通过private placement自己付款。

更多sunreit的详情,请浏览它的专页。Link text

以上文章纯属分享,并不是投资或买卖建议。