Parkway Life Real Estate Investment Trust (C2PU.SGX) 2007年上市于新加坡股市交易所,与First Reit(AW9U.SGX) & Alaqar (5116.KLSE)一样同属医疗产托,PARKWAY LIFE REIT目前持有53间产业,总产业估值为SGD1.96bil。与其他产业信托不同的是,PARKWAY LIFE REIT持有4间医院,1间药物制造与货运中心,以及48间养老院。

先看看产业种类:

  • 3间医院位于新加坡,总估值为SGD1.29bil,贡献58% Revenue
  • 1间医院位于马来西亚,总估值为SGD6.6mil,贡献0.3% Revenue
  • 48间养老院,以及1间药物制造与货运中心位于日本,总估值SGD740mil,贡献41.7% Revenue

新加坡的医院都出租Parkway Pantai Limited旗下子公司,Parkway Pantai Limited是新加坡最大的医疗服务供应者,同时Parkway Pantai Limited为Bursa & SGX Dual Listing的 IHH (5225.KLSE) 全权持有旗下子公司。IHH还持有PARKWAY LIFE REIT 35.7%股权,是PARKWAY LIFE REIT的大股东。

日本产业贡献41.7% revenue,为了避免JYP的浮动影响股息,基本上管理层维持货币对冲合约直至2Q 2025,日本政府正鼓励设立医疗/养老机构以应付人口老化,预测2050年起每3个日本人,就有一位年龄超过65岁,所以养老院的前景看俏。

马来西亚贡献太小,基本上可以忽略。

看看过去3年的成绩:

  • Revenue连续三年上升,2017年SGD110mil,2018年SGD113mil,2019年SGD115mil
  • Net Property Income连续三年上升,2017年SGD102mil,2018年SGD105mil,2019年SGD108mil
  • distribution per unit连续三年上升,2017年12.46cent(SGD)per unit,2018年12.87cent(SGD)per unit,2019年13.19cent(SGD)per unit

distribution per unit连续三年上升,复合成长率为2.5%,并且PARKWAY LIFE REIT的股息连续10年增长!过去10年一共增长108.7% 医疗产托的股息增长竟然比一般上retail / office 产托更快速,相当不可思议。

来到1Q2020季度报告,PARKWAY LIFE REIT并没给予财务数据,对比1Q2019

  • Revenue上升5.2%,从1Q2019 SGD28.3mil 上升至 1Q2020 SGD29.8mil
  • Distributable income上升1.4%,从1Q2019 SGD19.8mil 上升至 1Q2020 SGD20.1mil
  • 宣布派息3.32Cent(SGD)per unit,Ex-date 29/4/2020,payment date 29/5/2020

Revenue的增长当然来自于2019年12月完成收购的3间养老院,分别位于Gifu, Wakayama and Yamaguchi Prefectures,完成收购后,PARKWAY LIFE REIT的平均租约期限为6.49年,当中日本产业的平均租约期限为12.61年。

由于COVID-19的缘故,PARKWAY LIFE REIT保留了SGD850,000以备不时之需,相等于0.14cent(SGD)per unit,若包含这保留的现金,这季度的股息应该为3.46cent(SGD)per unit。

值得注意的是,PARKWAY LIFE REIT在1Q2020通过再融资把借贷成本从0.8%p.a降低至0.63%,相比2019财政年2020财政年可节省SGD1.258mil利息支出,相等于0.2cent(SGD)per unit。所以下季度股息还会上升。

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