KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT (CMOU.SGX), 9 November 2017上市新加坡股市交易所,是一只专注US office产业的产业信托,与一般新加坡产托不一样的是,KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT以美元交易。近期美元汇率不断下滑,或许未来有机会低价购入。

目前KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT 持有13间产业,总估值为 US$1.26 billion,总出租面积达4.7 million sf. ,全都位于美国,而且都是Freeehold 永久地契产业,一般以上的产业位于科技资讯城市,如:Seattle, Denver and
Austin. 产业细节如下:

  • The Plaza Buildings,估值USD275mil,occupancy rate 97.3%
  • Bellevue Technology Cent,估值USD144mil,occupancy rate 98.6%
  • The Westpark Portfolio,估值USD199mil,occupancy rate 92.7%
  • Westmoor Center,估值USD132mil,occupancy rate 96.6%
  • Great Hills Plaza,估值USD41.2mil,occupancy rate 100%
  • Westech 360,估值USD49.5mil,occupancy rate 98.5%
  • 1800 West Loop South,估值USD82mil,occupancy rate 75.3%
  • Bellaire Park,估值USD53mil,occupancy rate 89.1%
  • One Twenty Five,估值USD102mil,occupancy rate 95.7%
  • Maitland Promenade I & IIs,估值USD96mil,occupancy rate 98.7%
  • Iron Point,估值USD39.4mil,occupancy rate 97.4%
  • Powers Ferry,估值USD20.5mil,occupancy rate 93.5%
  • Northridge Center I & II,估值USD22mil,occupancy rate 83.2%

由于在2017年上市,我们就只看看2018,2019表现:

  • Revenue从USD93.5mil上升至USD122mil,上升30.48%
  • net property income从USD56.7mil上升至USD74.7mil,上升31.74%
  • distribution per unit从5.19cent(USD) per unit上升至6.01cent(USD) per unit,上升至15.79%
  • gearing ratio 从34.82%上升至36.75%

2019年,KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT完成了两间产业收购,总收购价为USD150.4mil,分别是2019年一月以USD48.9mil收购Maitland Promenade I in Orlando, Florida,以及2019年11月以USD101.5mil收购One Twenty Five in Dallas, Texas。revenue的提升当然是因为这两件产业的贡献,别忘了的是,One Twenty Five只贡献了一个月的收益。必须注意的是,公司在收购One Twenty Five时以private placement集资,2019年总股数增加了90,575股,或13.7%

在美国的office强烈需求下,2019财政年,KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT录得14.3%续约获得租金成长,同时公司对租约管理谨慎,未来5年以rental income计算,每年的期满租约为,2020年7.1%,2021年13.5%,2022年10.5%,2023年16.2%,2024年13.8%。平均租约长度为4.2年(WALE)

来到2020年,1Q2020,KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT录得94%的ocucpancy rate,公司成功租出104,000sf的(相等于2.2%)可出租面积,同时12%的新租约录得租金调涨。所有的产业在Covid19爆发期前保持开放。

业绩持续增长,并且吓人,revenue增长20.1%至USD35.3mil,net property income增长15.4%至USD21mil,income available for distribution增长16.1%至USD14.4mil,这季度没有股息,可是distributable income per unit 等于1.54cent(USD)per unit,若派息90%则股息为1.386cent(USD)per unit,

若全年维持这股息,全年股息5.544cent(USD)per unit,比去年6.01cent(USD)per unit低,原因是去年6.01cent当中的有1.06cent是2018年剩余没派发的股息,实际2019年的股息只有4.95cent(USD)per unit。 其实KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT比2019年好,若真的派息5.544cent(USD)per unit,股息增长12%。可是别忘了,最新的季度报告为31Mar2020,US疫情最严重时期为2Q2020,KEPPEL PACIFIC OAK USD REIT能否保持股息仍是未知数。

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