ALSREIT(5269.KLSE)发布了1Q2020季度报告,先看看财务数据,对比2019年同季度:

  • Revenue下滑7.6%,2019年RM23.2mil,2020年RM21.4mil
  • Net property income下滑6.9%,2019年RM17mil,2020年RM15.8mil
  • Realised income per unit下滑23.84%, 2019年1.3cent(RM) per unit,2020年0.99cent (RM) per unit

11Mar2020,公司已经宣布派息0.86cent(RM)per unit,这股息为1Jan2020 – 29Feb2020 业绩,已经在15 April 2020缴付。不幸的是,1Q2020总计只有0.99cent(RM)per unit realised income,就算还有股息,也不多了。

再来看看细节,Retail segment revenue下滑19.3%,office segment revenue 下滑1.8,F&B restaurants revenue增加46%,F&B non-restaurants revenue 增加0.2%

下滑最大的Retail segment自然是由于Covid 19的影响,ALSREIT给予租户租金回扣导致,与其他Retail REIT一样,只有Esssential service在MCO期间营业。前文曾经提及KOMTAR JBCC由于租户(metrojaya) dec2018开始不续约,occupancy 跌至60% (click here for detail)希望没有恶化。

其他的segment,基本上变化不大,除了F&B restaurants revenue增加46%,这是由于新增17间餐厅提供收益导致,46%看似进步很大,可是F&B restaurants 只贡献18.2% revenue,同时38间F&B restaurants的property yield只有5.71%,最终对股息贡献不大。

必须强调的是,ALSREIT决定持续购买2017已经签署买卖合同的F&B restaurants产业,也就是KFC restaurant ,在2019年完成17间产业收购后,还得再花RM28mil收购剩下的5间产业。以前建议new unit placement + borrowing购买,可是管理层现在却决定,单纯以贷款购入。要知道,根据1Q2020季报,ALSREIT gearing ratio 47.98%,若加上这RM28mil贷款,gearing ratio将达到50.28%,超过50%,相信加上一些现金的话,gearing ratio应能保持50%以内,可能49.X%吧。

再次强调, F&B restaurants的property yield average revenue yield只是区区5.71%,ALSREIT 平均贷款利息为5.35%(OPR调整前)

对于2Q2020预测,MCO从4/5/2020结束Retail Segment预测下滑35%,其他segment保持不变,在OPR下滑节省利息下,预测ALSREIT realised income per unit 大约为0.97cent(RM) per unit,若以90% payment ratio派发股息,股息为0.9cent(RM)per unit,比1Q2020差。

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