LINK REIT(00823.HKSE) 你可能没听过,不过我相信产托投资者一定听过link reit的中文名 – 领展,或过去被叫做领汇 – 产托界的明星,业务成长最快的产托,没有之一。2005年至2019年,产业估值复合增长率为14.4%。过去5年,股息复合增长率为10.3% 。以市值计算,亚洲最大的产托,以及世界上最大的零售产托之一。

先说说它的威风史,这只产托有政治色彩,当年房委会面对财政压力,分拆停车场以及商场也 – 公屋商场私有化,最终成立领汇基金 – 也就是领展的前身,重要的是香港政府,并不持有任何领展股份。

2005年上市香港交易所,IPO价格为HKD9.7至HKD10.3,惊人的是过去14年28次派息,总共派发了HKD21.77股息,已经是IPO价格的两倍,同时,今天25/5/2020的闭市价为HKD59.2,过去股价最高峰,接近HKD100。

目前领展的产业总估值大约为HKD218bil,相比新加坡的巨无霸,capitaland mall trust(C61U.SGX)的产业估值SGD10.4bil,是capitaland mall trust的4倍,比马来西亚最大的产业信托KLCC(5235ss.KLSE)大7倍,最恐怖的是领展的gearing ratio仅仅为10.7%,而小它4倍的capitaland mall trust则高达35%

必须注意的是,领展的生意模式不可被复制,过去它购入公屋商场后,进行翻新增值,释放产业价后值提高租金,同时提高估值,再寻求发展资金。2014年开始,领展开始出售产业,这么多年来卖了58间物业。2015年开始,加入物业发展,第一件物业在2019年完工,也就是目前旗下估值最高的The Quayside。领展2014年开始进军中国,2019年进军澳洲。

领展旗下产业总计133间,不可能一一列出:

  • 127间产业位于香港,包括8mil square feet的商场,0.8mil square fee office, 57000个停车位
  • 5间产业位于中国,估值RMB25bil,占领展总资产12.5%,包括商场与办公室
  • 正在收购澳洲sydney grade A office,预计1Q2020完成,收购价AUD683mil

同时2017-2019年成绩单如下:

  • Revenue逐年上升,2017年HKD9.2bil,2018年HKD10bil,2019年HKD10bil
  • Net Property Income逐年上升,2017年HKD6.99bil,2018年HKD7.66bil,2019年HKD7.689bil
  • distribution per unit逐年上升,2017年HKD2.2841,2018年HKD2.4978,2019年HKD2.7117
  • gearing ratio 2018年11.9%,2019年10.7%

尽管香港零售数据下滑,对比2018财政年,领展录得97.1% occupancy rate,同时零售产业租金增加9.2%,停车场租金增加9.4%。同时公司完成了11项产业增值工程。

2019财政年,出售12间产业回收的HKD12bil的现金,购入位于深圳的CentralWalk以及Beijing的Jingtong Roosevelt Plaza,两间产业分别在 March 2019 & January 2019完成收购。中国物业占总物业估值12.5%,中国物业对比2019财政年,录得7% revenue增长,occupancy rate 98.5%

来到2020财政年,上半年报告指出,对比2019年同季度revevnue上升7.8%, distribution per unit上升8.3%,宣布派息HKD1.4147。目前8间产业正进行产业增值工程,15间计划工程中。

虽然领展业务还是逐年增长,可是成长速度慢了许多,管理层承认,已经达到一个成熟的阶段,过去一直录得双位数成长似乎已经成为历史,从2006年上市,直至2017年,领展的股息都是逐年双位数成长。2011/2012年甚至录得17%最高的股息增长。可是从2018年开始放缓,录得9.35%成长,2019年8.56%成长,虽然8.x%复合股息成长还是很恐怖的,可是神话不再,股价从2019年接近HKD100后开始回调。

为了维持高股息增长,领展甚至在公开市场回购股票, 在June 2018,领展回购了80mil unit,Mar 2019回购42.1mil unit,同时,领展也开始投资股市中的产业/产托公司,例如香港上市的越秀产托。可是在宏观经济放缓下,似乎2020年个位数成长,已成定数。

今天领展股价HKD59.2,以最后一次派息1.4147 annualise计算,distribution yield 4.77%,相比过去只有2-3% yield目前的yield已经高了许多,当然,若直接对垒fortune reit还是略见逊色,值得与否,见仁见智。

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