产托是一个很尴尬的行业,90%的收入用于派息,自然公司没有保留多少现金,可是产托偏偏是最需要资金的行业,无论收购产业,翻新产业,说的都是资金。为了获得资金发展公司,举债当然是最直接的方式。

为了防止malaysia REITs过度借贷损害小股东的利益,证卷委员会security commision REITs guildline,规定malaysia REITs的maximum gearing为50%

gearing ratio 的方程式为:总贷款/总资产 (total borrwoing / total assets) x 100%

如果产托突破不了gearing ratio,将无法持续发展。

按照方程式,只要降低贷款/增加资产都能使gearing ratio降低。

降低贷款自然不会是产托的选择,都要再借钱了,不可能还钱吧,所以增加资产为产托的唯一选择。

最快速增加资产的方式为产业估值(property revaluation).

产业会随着时间慢慢增值,价值当然越来越高,产托必须委任独立估价师(valuer)为旗下产业重新估值。就以YTLREIT旗下的THE RITZ-CARLTON hotel wing 为例2011年的购入价为RM253mil,目前估值为RM357mil,增值了41%

许多产托投资者不重视产业增值,其实这是重要的指标,因为产业增值后,gearing ratio自然降低。

我们举一个例子,若一间产托的总资产为RM100mil,贷款为RM50mil,gearing ratio = 50mil /100mil x 100% = 50%,这产托已经达到贷款的极限,不能再举债了。

若贷款保持在RM50mil,可是总资产经过估值后增加至RM150mil,gearing ratio = 50mil /150mil x 100% = 33.33% 产托有空间举债了。

有些产托购入劣质的产业,不但产业没有增值,反而面对估值萎缩,从而绊手绊脚,拖累产托发展

一些好的产业,估值不断增值,为产托注入源源不绝的资金。

所以投资产托必须注意gearing ratio以及产业的估值的增幅。

下期我们说说,若产托达到gearing ratio的极限后,该怎么集资.