Reits Vs Interest rate,产托对利息非常敏感。

先说一个例子,杰伦是一位投资者,他通过贷款购买了一间房子,并将其以每月RM8,000出租。

与我们一般上的房屋贷款不同,杰伦的贷款无须缴付本金,只需要缴付利息。

假设贷款数额为RM1mil,贷款利息4%p.a.,则每年杰伦需要缴付RM40k的利息,每月大约为RM3,333。

由于无需缴付本金,杰伦可以最大化利润,也就是:租金RM8,000扣除RM3,333后,利润为RM4,667。

这就是产托,产托的目标为最大化股息,所以一般上不会缴付本金,只是不断发行新债抵旧债,长期与债务相处。这就是为什么产托对利息非常敏感。

在利息上升周期,由于产托必须交付更多利息支出,股息必然下滑,股价也会随之下滑

相反的,在利息下降周期,产托可以节省更多利息, 给予更高的股息

当股息上升后,投资者就会觉得这个产托非常有吸引力 然后就会以更高的价格买入,这就是产托股价上升的原因。

产托投资者都以股息作为他的首要目标,股价是次要,所以,要有了股息,产托才会有股价。

所以,要记得,低利息,有利产托,高利息,不利产托

那么,是不是只要租金高于利息以及各种费用,产托就可以一直不断的举债购买产业,股息就会一直增加?

事实上,那是不可能的,那是因为gearing ratio的关系,那么我们下期谈谈。

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